AFM für Geschäftskunden

Wenn es um den Service rund um gewerblich genutze Gebäude geht machen wir keine Kompromisse. Wir bieten verlässliche Dienstleistungen perfekt zugeschnitten auf unsere Geschäftskunden.

Wieder steigend: Der Heizspiegel 2010

2010 dreht auf: in jedem Fall was die Heizkosten betrifft.

Eigentümer haben ihre Abrechnungen für 2009 längst bekommen, die meisten Mieter in Deutschland ebenso. Und natürlich freut sich jeder wenn man weniger als im Vorjahr zahlen muss. Insgesamt 14% lagen die Heizkosten 2009 im bundesweiten Durchschnitt niedriger als im Vorjahreszeitraum. Dabei hat der Durchschnittsdeutsche 2009 genau 718 Euro für sein warmes Zuhause ausgegeben. Überraschend: Ölheizungen sparten dabei sogar mehr als Erdgasheizungen, was laut Gasanbietern an langfristig geschlossenen Verträgen mit den Produzenten lag.

Leider ist es ja fast immer so, dass gute Nachrichten direkt mit schlechten flankiert werden. So auch bei dieser Meldung, denn die Preise für alle Heizarten steigen wieder rapide, unter anderem auch aufgrund des sehr kalten und langen Winters 2009 auf 2010. Davor warnt auch der jetzt gerade veröffentlichte Heizspiegel 2010, eine vom Bund geförderte Plattform, die bei Heizung und Energiesparen helfen soll. Nicht nur, dass man bei einem langen Winter natürlich mehr heizt, die Heizkosten selbst werden 2010 leider deutlich höher liegen. Allein von Januar bis Ende März diesen Jahres stieg der Rohölpreis um ganze 32%. Gas und alternative Stoffe passen sich da erfahrungsgemäß mehr oder weniger schwankend an.
Für den ein oder anderen Vermieter mag unser Hinweis sehr nützlich sein, die Mieter auf den Umstand der steigenden Preise in Kombination mit dem langen Winter vielleicht schon jetzt hinzuweisen. So dürften die in jedem Fall viel höher als 2009 ausfallenden Abrechnungen für weniger Überraschungen sorgen.

In eigener Sache: Garten- und Landschaftsbau

...und so kann auch der Frühling kommen.

Auch wenn sich der dieses Jahr ausgesprochen lange Winter Anfang Februar immer noch nicht so recht verabschieden will, geht es trotzdem (rein kalendarisch) mit großen Schritten dem wirklich verdienten Frühling entgegen.

Wir haben zu diesem Anlass unsere Seite der Abteilung Garten- und Landschaftsbau ausgebaut und für Sie eine Bildergalerie zusammengestellt in der Sie einen kleinen Auszug unser bisherigen Arbeiten sehen können. Gerne stellen wir Ihnen auf Wunsch weiteres Bildmaterial und Praxisbeispiele zur Verfügung, die Ihnen auch zur Ideengewinnung dienen können. Wenn Sie das Thema interessiert, wird sich unser Garten- und Landschaftsteam sehr über Ihren Anruf freuen und Sie gerne ausführlich auf diesem Gebiet beraten.

Kann der Winter wirklich kommen?

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Schnee verzaubert die Landschaft, macht aber leider vor der eigenen Tür eine Menge Arbeit

Pünktlich zum kalendarischen Winteranfang gab es in diesem Jahr die ersten Schneeflocken. Auch wenn die verschiedenen Bundesländer ganz unterschiedlich stark von der kalten Jahreszeit besucht werden, ist es nie verkehrt sich auch in den bisher verschont gebliebenen Landstrichen Gedanken zum anstehenden Winterdienst zu machen. Denn wenn der Schnee schon gefallen ist, ist es meist zu spät noch Dienstleister zu finden, die sich der Entsorgung der weißen Pracht annehmen.

Wir bieten Ihnen einen gründlichen und kostengünstigen Winterdienst im Einklang mit der Stadtsatzung der jeweiligen Stadt oder Gemeinde in der das Objekt steht. Sprechen Sie mit uns am besten frühzeitig, damit wir Ihnen schnell helfen können, sobald der Schnee da ist. Wir krümmen dabei garantiert auch keinem Schneemann ein Haar.

Der Bundesgerichtshof stärkt Vermieterrechte bei Mieterhöhungen

Als Vermieter wünscht man sich nur zu oft mehr von Justizias ausgeprägtem Sinn für Gerechtigkeit

Als Vermieter wünscht man sich nur zu oft mehr von Justizias ausgeprägtem Sinn für Gerechtigkeit

Dass vermietete Objekte dem Vermieter gehören und nicht dem Mieter ist natürlich logisch. Trotzdem hat man manchmal das Gefühl, dass in Deutschland die Vermieter gegenüber dem Mieter den schlechteren Stand haben. Die Vermieter laufen oftmals ihrem guten Recht hinterher, während die Mieter die dicke rechtliche Schutzdecke genießen.
Auch wenn es nur ein kleiner Schritt ist, immerhin stärkte jetzt der Bundesgerichtshof das Recht des Vermieters bei Mieterhöhungen, die sich am örtlichen Mietspiegel orientieren. In der Vergangenheit gab es bereits das Urteil, dass man dem Mieter zumuten kann, einen öffentlich einsehbaren Mietspiegel bei einer Mietpreiserhöhung selbst zu überprüfen (BGH VIII ZR 11/07). Jetzt wurde dieses Urteil nochmals unterstrichen und sogar erweitert. Dem Mieter kann sogar zugemutet werden, dass er sich den Mietspiegel gegen übliche Entgelte selbst beschafft (BGH VIII ZR 276/08). Der Vermieter muss den Mietspiegel also nicht von sich aus nachweisen, um seine Mieterhöhung zu begründen.

In Deutschland gibt es laut Deutschem Mieterbund ca. 500 Mietspiegel, die in der Regel für 3 bis 5 Euro angeboten werden. Damit sind ca. 75% der Städte und Gemeinden über 50.000 Einwohner abgedeckt.

Wen betrifft eigentlich die Rauchmelderpflicht?

Ein typischer Rauchmelder mit Sensorik und Sirene

Ein typischer Rauchmelder mit Sensorik und Sirene

Jährlich sterben viele Menschen in Deutschland bei Haus- und Wohnungsbränden. Die Brandschutz-Experten sind sich einig: Tode, die bei frühzeitiger Warnung vermeidbar gewesen wären. Das sieht auch der Gesetzgeber so und führte die Installationspflicht von Rauchmeldern für Neu-, Um- und sogar Bestandsbauten ein, allerdings als Länderentscheid mit sehr unterschiedlichen Fristen und nicht flächendeckend.
In Mecklenburg-Vorpommern ist zum Beispiel die Übergangsphase bereits fast vorüber, denn bis Ende des Jahres müssen dort auch in älteren Wohnungen und Häusern Rauchmelder nachgerüstet sein. Mecklenburg-Vorpommern ist damit der zeitliche Vorreiter aller deutschen Bundesländer. Die anderen Bundesländer haben abweichende Fristen, über die wir Sie hier informieren möchten:

  • Nachrüstpflicht bis 2010 in Mecklenburg-Vorpommern
  • Nachrüstpflicht bis 2011 in Hamburg und Schleswig-Holstein
  • Nachrüstpflicht bis Juli 2012 in Pheinland-Pfalz
  • Nachrüstpflicht bis 2015 in Hessen
  • Nachrüstpflicht bis 2016 in Bremen

In allen nicht genannten Ländern steht eine Entscheidung und Terminierung noch aus, wird jedoch bald erwartet. Man sollte aber ohnehin nicht bis zu diesen Terminen warten, denn Rauchmelder sind äußerst günstig und sehr einfach und schnell installiert. Das einzige, worauf bei einem Kauf zu achten ist, ist die Zertifizierung nach DIN-Norm 14604. Wir beraten Sie gerne, wo Sie die Rauchmelder platzieren sollten und kümmern uns auch gern um andere Brandschutz-Belange die oftmals ebenfalls in die Kategorie „kleiner Aufwand, große Wirkung“ fallen.

Auf leisen Sohlen: Der BGH urteilt zum Trittschallschutz

f_parkettLärm stellt immer noch die häufigste Ursache für Streit unter Nachbarn dar. Im hier vorliegenden Falle kam zu dieser simplen Weisheit aber noch eine weitere Komponente hinzu: der Vermieter. Dem wurden nämlich die Mieteinnahmen gekürzt, weil sich der Mieter von dem aus der überliegenden Wohnung kommenden Trittlärm belästigt fühlte. Seiner Ansicht nach war der kurz zuvor verlegte Boden nicht ausreichend trittschallgeschützt verlegt worden.
Dieser Fall ist eigentlich nicht neu. Schon 2004 hatte sich der Bundesgerichtshof zu einem ganz ähnlichen Fall der Trittlärmbelästigung geäußert, der sich allerdings in einem Punkt unterschied: damals wurde eine Dachgeschoßwohnung neu ausgebaut und der BGH urteilte deshalb, dass bei einem Ausbau die aktuell geltenden, strengeren Richtlinien zum Lärmschutz einzuhalten seien.

Der aktuelle Fall (BGH VIII ZR 131/08) unterscheidet sich genau in diesem Punkt von dem damaligen, denn dieses Mal ist die Wohnung schon lange bewohnt- es wurde lediglich der Bodenbelag getauscht. In der Urteilsbegründung sagten die Richter nun, dass dadurch die Grenzwerte zum Lärmschutz zu der Zeit gelten, an dem die Wohnung, bzw. das Haus gebaut wurde. Der Vermieter kann sich freuen: Die Mietabzüge waren in den Augen der Richter also nicht statthaft und müssen nun nachgezahlt werden. Damals galten eben wesentlich lockerere Richtlinien.

Zu solchen Streitigkeiten muss es eigentlich nicht kommen, denn nicht nur, dass ein guter Trittschallschutz schon aus eigenem Interesse selbstverständlich sein sollte, es ist auch eine sehr günstige Art der Komfortsteigerung. Sprechen Sie mit uns, wenn Sie Fragen zum Thema Trittschallschutz und Lärmschutz im Allgemeinen haben.

Wasser und Abwasser: Grundsatzurteil zur Abrechnung

Immer wieder ein Grund für Klagen: NebenkostenabrechnungenIm Jahr 2005 verweigerte ein Mieter eine Nachzahlung der Nebenkosten für Wasser und Abwasser, weil sein Vermieter die Kosten nicht in einzelne Posten aufgeschlüsselt hatte. Die strittige Nebenkostenabrechnung enthielt lediglich einen Posten für den Frischwasserverbrauch, in den die Kosten für das Abwasser im wahrsten Sinne „mit einflossen“.

Dieser Fall beschäftigte nun den Bundesgerichtshof (BGH), der darüber zu urteilen hatte, ob eine solche Nebenkostenabrechnung statthaft ist, oder ob die Punkte Wasser und Abwasser separat aufzuführen sind.

Sind sie nicht, entschieden die Bundesrichter nun in ihrem Urteil von Mitte Juli (BGH, Urteil v. 15.07.2009, Az. VIII ZR 340/08). Die Abrechnung ohne Einzelposten beim Wasser ist durchaus zulässig. Dieses Urteil ist als Grundsatzurteil zu werten, denn es kann für zukünftige Fälle herangezogen werden, wenn es um andere Einzelposten geht, wie zum Beispiel die Müllentsorgung.

In der Urteilsbegründung stellten die Richter heraus, dass die Nebenkostenabrechnung für den Mieter „überprüf- und nachvollziehbar“ sein muss, was aber auch als gegeben angesehen werden kann, wenn wie im vorliegenden Fall gleichartige Nebenkosten zusammengefasst werden- insbesondere dann, wenn Entsorgungskosten an die Versorgungskosten gekoppelt sind.

Feinstaub-Feinheiten

Eine neue Verordnung kann das Aus für alte Öfen bedeuten. Hier muss nun gemessen werden.

Derzeit liegt beim Bundestag die Verordnung „BT-Drs. 16/13100“ zu „kleinen und mittleren Feuerungsanlagen“ zur Verabschiedung vor.

Was hier so kryptisch klingt ist eine weitere Verordnung für den Betrieb von Öfen und Kaminen, die den Betrieb von älteren Anlagen  schon 2012 verbieten kann! Bis zu dieser Zeit gilt nach der Verabschiedung der Verordnung (die für September zu erwarten ist) eine Übergangszeit in der der Betrieb nur noch „gelegentlich“ erlaubt sein wird. Ab 2012 müssen dann vom örtlichen Schornsteinfeger Messungen zur Feinstaubemission durchgeführt werden, die dann bei Unterschreitung der Grenzwerte eine Betriebserlaubnis ausstellen können.

2014 wird dann der Betrieb von Kaminen, die älter als 40 Jahre sind, ohne eine entsprechende Aufrüstung gar nicht mehr erlaubt sein- egal wie hoch die Emissionen sind. Bis dahin soll es aber nach dem Wunsch der Bundesregierung bereits genügend Anbieter von Aufrüstkits geben.

Wer sich jetzt gerade für einen neuen Kamin oder Ofen interessiert sollte sicherstellen, dass dieser mit Werten von unter 75 Milligramm pro Kubikmeter unterhalb der kritischen Grenzwerte liegt. Hier lohnt sich ein klärendes Gespräch mit dem Hersteller oder Händler.

Bundesgerichtshof entscheidet zu Modernisierungskosten

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Kein Streit um einen Wasserzähler, sondern um die Kosten bei dessen Montage

Im vorliegenden Streitfall ließ der Vermieter zur Montage eines Wasserzählers Teile der Küche des Mieters demontieren um einen moderneren Wasserzähler anzubringen. Der Vermieter wollte die Kosten dafür auf die Jahresmiete umlegen. So geht’s nicht, urteile nun der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 41/08; BGH VIII ZR 84/08).

Zwar können natürlich notwendige Modernisierungskosten umgelegt werden, nicht jedoch unnötige Arbeiten und die daraus resultierenden Kosten. Im vorliegenden Fall stellte die Demontage von Küchenteilen für das Gericht einen solchen Fall dar. Die Umlage wurde dem Vermieter untersagt.

Unser Tipp: Sprechen Sie mit Ihren Mietern und dem durchführenden Handwerksbetrieb das Vorgehen bei Modernisierungsmaßnahmen durch. Hier können in aller Regel Lösungen gefunden werden, die alle beteiligten Parteien möglichst wenig belasten.

Graffitis können mietmindernd sein

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Leider sehen nicht alle Graffitis so gut aus wie das hier abgebildete eines bekannten italienischen Graffiti-Künstlers. In den allermeisten Fällen sind die ungewollt und damit ein ständiges Ärgernis der Gebäudeeigentümer.

Natürlich trägt man als Vermieter keine Schuld an Schmierereien und Graffitis, die auf die Hauswand, Briefkästen, Türen und Tore geschmiert und gesprüht werden. Die Verantwortung muss man als Vermieter dafür aber trotzdem übernehmen.

Der Grund liegt in der Pflicht, Mietswohnungen und -häuser in dem Zustand zu erhalten, der zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags vorlag.

Graffitis und Schmierereien stellen dabei einen Mangel dar und können von Mietern als Grund für Mietminderungen gesehen werden. Der gemeinsam genutze und nicht öffentlich zugängliche Hausflur kann nach den Gerichten übrigens erstaunlicherweise mit in diese Betrachtung einbezogen werden.

In bestimmten Fällen kann es aber wichtig sein, ob bei einem etwaigen Gerichtsstreit die Richter eine gewisse „Erheblichkeit“ der Graffitis feststellen oder diese ein „ortsübliches Maß“ überschreiten.