AFM für Geschäftskunden

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Umsatzmiete

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Umsatzmiete als Modell zur optimalen Mietzinsfindung

Was ist überhaupt Umsatzmiete?

Umsatzmiete ist ein Modell zur gewerblichen Mietzinsfindung bei dem sich die Miete, wie der Name schon sagt, nach den vom Mieter in den Gewerberäumen generierten Umsätzen richtet.

Was habe ich als Vermieter davon?

Nicht alle Objekte lassen sich immer gut und schnell vermieten. Unternehmen versuchen den optimalen Standort zu finden, aber können oftmals nicht absehen ob die Mietzahlungen nicht den Umsätzen davonlaufen.
Bei der Vereinbarung einer Umsatzmiete können Vermieter auch für beispielsweise Startup-Unternehmen eine optimale Kombination aus Basismiete und einem angepassen Mietzins je nach Umsatz bereitstellen. Für den Vermieter bedeutet das oftmals schneller vermietete Räumlichkeiten und zufriedene Mieter. Steigert der Mieter dadurch den Umsatz profitiert der Vermieter davon. Der höhere Mietzins stellt nun den geldlichen Ausgleich zum vorher übernommenen Risiko dar.

Was habe ich als Mieter davon?

Klar- gerade Startups müssen gerade in der Anfangsphase gut rechnen. Aber auch Unternehmer, die einen neuen Standort suchen, können nur schwer abschätzen wie sich der Standort entwickelt. Das Risiko mit dem Vermieter zu teilen ist da durchaus verlockend. Entwickelt sich das Geschäft gut, ist zwar mehr Miete fällig, gleichzeitig sinkt aber auch das Risiko in schlechten Zeiten die Miete nicht mehr aufbringen zu können.

Was ist für beide Parteien zu beachten?

Hier heisst das Stichwort Interessensausgleich. Der Vermieter ist natürlich an einer hohen Basismiete interessiert. Der Mieter möchte einen möglichst hohen Anteil, der sich am Umsatz orientiert. Hier hilft nur Verhandlung. Sind mit dem Ergebnis beide Parteien zufrieden ist die Wahrscheinlichkeit höher, ein langfristiges Mietverhältnis zu haben.

Zusätzlich zu den Komponenten Basismiete und Umsatzmiete kann noch eine Deckelung vereinbart werden, also eine maximale Gesamtmiete, mit der der Vermieter zufrieden ist, aber dem mietenden Unternehmen noch Luft zum Atmen lässt.

Aber es gibt auch Stolpersteine: So ist der Vermieter natürlich berechtigt Auskunft über die Umsätze des Vermieters zu verlangen, die dieser natürlich nachweisen muss (Auskunftspflicht nach LG Mannheim BB 1979, 19; OLG Düsseldorf NJW-RR 1990, 1098) auch ohne dass dies explizit im Vertrag vermerkt ist (OLG Brandenburg, Urteil vom 13.06.2007, Az.: 3 U 181 / 06).

Wird der Betrieb in den Räumen eingestellt und nicht fristgerecht gekündigt, so wird nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH WM 1979, 184) die gesamte Miete nach den zu erwartenden Umsätzen im Zeitraum bis zum frühestmöglichen Kündigungstermin fällig. Darauf, lediglich die Basismiete bezahlen zu müssen, kann ein Mieter in diesem Falle nicht hoffen.

Fazit

Die Umsatzmiete kann für beide Parteien ein vorteilhaftes Konstrukt sein. Finden beide Seiten zueinander und können die ideale Kombination aus Basismiete und Umsatzanteil finden, steht einem langfristigen Mietverhältnis in den allermeisten Fällen nichts mehr im Wege.